질문내용 :
지주의견 묵살하고 특정기업과 손잡고 밀어붙이는 KTX 역세권 복합특화단지 개발 사업 특혜 의혹, 진상규명부터 해야!
울산시의 발전을 위해 노력하시는 송철호 시장님과 관계공무원 여러분께 감사드립니다.
행정자치위원회 고호근입니다.
울산시는 한화솔루션(주)와 공동투자 형태로 오는 2025년까지 총 9,050억여 원을 투입해 울주군 삼남면 일원 153만㎡ 부지에 약 2만 8,000여 명이 생활할 수 있는 복합특화단지 개발 사업을 추진하고 있습니다.
그런데 본 사업은 초기 단계에서부터 350여 지주들의 의견은 전혀 무시되고 울산시에서 특정기업과 손잡고 일방적으로 밀어붙이고 있어 특혜 의혹이 더욱 증폭되고 있는 실정입니다.
본 사업이 특혜라고 판단하는 첫 번째 이유는,
법상 맹점을 악용하고 있다는 사실입니다. 현행 도시개발법은 “특수목적법인 참여 자격을 토지소유자의 경우 국공유지를 제외한 토지면적의 3분의 2 이상을 소유하여야 가능하다”라고 되어 있는데,
울산시에서는 이런 불합리한 규정을 근거로 지주들(면적은 47%지만 실제 토지가치로는 70%이상 소유하고 있음)을 제외한 채 특정기업하고만 특수목적법인을 설립한 다음, 본 사업의 가장 큰 걸림돌인 복잡한 인허가 등 모든 행정절차를 울산시에서 일사천리로 처리해 준다는 것입니다.
본 사업이 특혜라고 판단하는 두 번째 이유는,
울산시에서는 특수목적법인 출자기관인 한화에 배분되는 개발이익금은 사회적할인율(4.5%)을 적용하여 출자자 지분별(도시공사 39%, 울주군 16%, 한화 45%)로 배당되고, 초과 이익금은 공공시설에 재투자 한다고 지주들과 시민들을 현혹하고 있다는 것입니다.
모든 도시개발사업 시행시에는 인허가 등 조건으로 도로개설, 공원조성 등 각종 기반시설과 공공사업은 사업시행자가 의무적으로 부담(기부채납 등)하는 것이 원칙인데도, 이것을 마치 개발이익 전부를 공공사업에 재투자하는 것으로 포장하고 있습니다.
본 사업이 특혜라고 판단하는 세 번째 이유는,
민간에서 자력으로는 개발이 거의 불가능하고 자산가치가 낮은 임야(한화에서 당초 골프장조성 추진)를 개발해 자산 유동화 효과를 얻게 될 뿐만 아니라, 부지조성 후 공동주택 부지를 환지 받아 아파트를 건설할 경우 엄청난 분양수익을 거머질 수 있다는 사실입니다.
기업측에서는 그야말로 꿩 먹고 알도 먹는 “횡재”가 아닐 수 없습니다.
이처럼 본 사업은 한화가 면적으로는 53%를 소유하고 있지만 대부분 임야로 실제 가치는 25% 수준에 불과한데도 70%가 넘는 가치의 부지를 소유한 지주들의 의견을 전혀 반영하지 않고 불합리한 법의 맹점을 악용하는 등 특정기업에 절대적으로 유리한 구조로 협약(약정)이 체결되었다는 사실을 지적하면서, 몇 가지 질의하오니 성실하고 구체적으로 답변하여 주시기 바랍니다.
첫째, 현행 도시개발법을 근거로 본 사업에 적용한 특수목적법인 참여자격(토지면적의 3분의 2 이상 소유한 자)은 지주들이 소유한 토지의 실제가치가 70% 이상으로 평가되고 있다는 사실을 간과하고 있다는 것입니다.
본 사업의 경우는 이런 규정 적용이 불합리함에도 법상 맹점을 악용하여 지주들을 제척하고 있는데, 지금이라도 협약(약정)내용을 재검토하여 특수목적법인 주주협의체 구성원에 지주협의체 대표 2명을 참여시킬 계획이 있는지,
아니면 현재의 불합리한 협약(약정)내용 그대로 지주들을 제척하고 특정기업과 일방적으로 사업을 계속 추진할 것인지에 대해 울산시의 명확한 입장을 밝혀 주시기 바랍니다.
둘째, 본 의원이 지난해 11월 시정질문 시, 특수목적법인에 포함되지 않은 일반지주 대표가 사업에 참여할 수 있는 방안에 대해 질의한 바 “환지 및 보상 전문업체와의 간담회, 보상협의회 및 토지평가협의회 등 일반 지주가 참여할 수 있는 소통창구를 만들겠다”라고 답변하였는데, 지금까지 조치한 사항과 향후 조치계획을 구체적으로 밝혀 주시기 바랍니다.
셋째, 현재 울산시와 한화가 설계한 방식(협약)대로 본 사업이 완공이 되고나면 한화는 개발이 어렵고 맹지인 임야를 쉽게 개발해서 공동주택 분양 등으로 막대한 수익을 얻게 될 것이 분명한데, 특정기업에 이런 특혜를 주는 이유가 무엇인지 지주들과 시민들에게 반드시 밝혀야 할 것입니다.
아울러 공동주택 분양 등으로 발생하게 될 수익금에 대해서도 현재의 협약내용에 명시하는 등 보완대책을 마련하여야 한다고 판단되는데, 이 부분에 대한 입장도 밝혀 주시기 바랍니다.
넷째, 본 사업구역 내 전체 편입지주들에게 환지신청 및 환지공급이 가능한지 여부와 환지대상 토지의 위치, 면적, 용도지역(상업지역, 준주거지역, 2종 주거지역)은 토지주들의 의견이 반영되도록 계획할 것인지 여부에 대해서도 답변하여 주시기 바랍니다.
다섯째, 토지주가 희망할 경우 용도지역 중 준주거 혹은 상업지역에 해당하는 환지 공급이 가능한지 여부에 대해 구체적으로 설명하여 주시기 바랍니다. 감사합니다.
□ 존경하는 고호근 의원님
○ 평소 지역발전과 시민 삶의 질 향상에 적극 관심을 갖고 많은 노력을 기울여주고 계신 데 대해 진심으로 감사드립니다.
○ 의원님께서 KTX 역세권 복합특화단지 개발과 관련하여 질문하신 사항에 대해 답변드리겠습니다.
□ 첫째, SPC주주협의체 구성원에 지주협의체 대표 2명 참여 시킬 계획이 있는지에 대하여 말씀드리겠습니다.
○ 의원님께서 말씀하시는 SPC주주협의체는 사업협약상의 업무추진위원회로 보입니다.
○ 본 사업의 업무추진위원회는 사업시행자인 ㈜울산복합도시개발 출자자간 법인의 관리, 운영과 사업실행에 수반되는 업무전반 사항을 협의·논의하는 실무적 성격의 협의기구임을 말씀드립니다.
○ 의원님께서 말씀하신 지주협의체 등 토지주의 참여방안은 토지보상법·도시개발법 등 관련 규정에 따른 보상협의회와 토지평가협의회를 구성할 때 마련할 계획입니다.
○ 아울러, ㈜울산복합도시개발에서는 2021년 12월부터 필요시, 언제나 환지 및 보상에 대한 설명이 가능한 상시 창구를 마련하여 운영하고 있음을 말씀드립니다.
□ 둘째, 토지주와 소통창구 마련을 위하여 지금까지 조치한 사항과 향후 조치계획에 대하여 답변드리겠습니다.
○ ㈜울산복합도시개발 주관으로 본격적인 보상 및 환지계획에 대하여 토지주의 의견을 청취하고 소통하고자 지난해 11. 24. 울주군 삼남읍사무소에서 환지․보상 설명회를 하고자 하였으나, 민원 등으로 무산되었으며
○ ㈜울산복합도시개발에서는 환지·보상에 대한 설명이 언제든지 가능함을 안내하였습니다.
○ 이후 진장마을 주민협의회에서 환지·보상에 대한 구체적인 설명을 요청함에 따라 사업시행자인 ㈜울산복합도시개발에서는 2021년 12월 1일 진장마을 마을회관에서 “찾아가는 환지․보상 설명회”를 진행하였습니다.
○ 금년 2월부터는 사업시행자인 ㈜울산복합도시개발에서 환지·보상 설명 계획과 함께 환지신청서 등을 토지주에게 우편물로 보내고, 이후 환지·보상 설명을 포함한 주민과의 소통 협의를 강화해 나갈 계획입니다.
□ 셋째, 특정기업 특혜 의혹과 공동주택 분양으로 발생하는 수익금에 대한 보완대책에 대하여 말씀드리겠습니다.
○ 울산 경제의 미래전략을 담은 특화산업단지 조성과 서울산권 주도심의 핵심거점 조성을 위해 울산연구원 연구용역 결과를 바탕으로 울산 KTX 역세권 복합특화단지 개발사업을 추진하게 되었습니다.
○ 하지만, 총 사업면적 153만㎡의 53%인 81만㎡를 소유한 기업의 토지를 매입해서 사업을 추진하는 것은 우리시와 도시공사의 재정여건상 어려움이 있었습니다.
○ 따라서 도시계획시설의 일몰해제시 난개발 방지와 초기투자비용 절감 및 금융 PF 규모 축소를 통한 사업리스크 완화, 분양․마케팅 분야의 전문성 등을 종합 고려하여 수용‧사용방식과 환지방식이 혼합된 미분할 혼용방식을 채택하고, 공공이 55% 지분을 가진 공공 주도형 특수목적법인을 설립하여 도시개발 방식으로 추진중입니다.
○ 본 사업의 협약과정에서 합리적인 이사회 의결구도, 개발이익환수, 시공사 선정시 입찰방식 채택 등 공정하고 투명하게 추진하기 위한 내용을 반영하여 사업협약을 체결하였습니다.
○ 그리고, 공동주택 분양으로 막대한 수익이 발생한다는 것은 현재 시점에서 확인될 수 있는 사항이 아니지만, 향후 분양의 불확실성, 장기간 소요되는 상황 등을 고려하여 실시계획인가, 문화재조사, 환지계획 수립 이후에 종합적인 방안을 검토해 나가도록 하겠습니다.
□ 넷째, 토지주의 환지신청 및 환지공급 가능여부, 환지대상 토지에 대한 주민 의견이 반영 되도록 할 것인지에 대하여 말씀드리겠습니다.
○ 토지의 환지는 실시계획인가 전부터 사업비 확정 시점인 실시계획인가까지 토지주에게 환지신청을 받으며, 환지대상이 확정된 이후 전체 환지공급 규모를 예측할 수 있습니다.
○ 환지위치는 도시개발법, 도시개발업무지침 등 관련 규정에 따라 환지대상자들의 종전토지의 위치･면적ㆍ토질ㆍ수리(水利)ㆍ이용 상황ㆍ환경, 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 합리적으로 정하되, 구역 미분할 혼용방식을 고려하여 시행규정에서 환지위치의 기준 및 방식 등을 정할 수 있습니다.
○ 토지주 의견은 실시계획인가 전․후로 환지 및 보상에 대한 설명, 보상협의회, 토지평가협의회 등을 통해 법률 및 관련 규정의 범위 내에서 반영될 수 있도록 하겠습니다.
□ 다섯째, 토지주가 희망할 경우 준주거 혹은 상업지역에 해당되는 토지의 환지 공급 가능 여부에 대하여 말씀드리겠습니다.
○ ｢울산 KTX역세권 복합특화단지 개발사업 시행규정｣ 제정 시, 환지권리가액·면적 순으로 상업지역, 준주거지역, 준공업지역, 일반주거지역 등 종후토지 용지별 그룹을 구성하여 환지위치 지정 시 감정단가가 큰 용지를 순차적으로 신청 및 환지받을 수 있도록 환지위치 결정방식 등을 면밀히 검토하여 시행규정에 반영할 예정이며,
○ 토지의 환지는 의원님께서 말씀하신 대로 공정하고 투명한 절차를 거쳐 법령에 위배되지 아니하고, 사업의 목적에서 벗어나지 않는 범위 내에서 최종 환지계획을 확정․공급토록 하겠습니다.
□ 이상으로, 답변을 마치겠습니다. 감사합니다.
